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万科交出其上市以来最严峻的年度成绩单。
3月31日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布公告，披露其2025年实现营业收入2334.3亿元，同比下降32.0%；归属于上市公司股东的净亏损为885.6亿元，这一数字较此前1月预告的亏损值进一步扩大；基本每股亏损7.45元，同比下降78.4%。
对于全年出现大额亏损，万科在年报中解释称，主要受部分高地价项目进入结算周期、新增计提存货跌价准备与信用减值等多重因素叠加影响，亏损额较2024年进一步扩大。万科坦言，业绩亏损既有外部因素影响，更有既往经营失策等自身因素。公司管理层持续优化管理、降本增效、狠抓合规建设，但要化解过往“高负债、高周转、高杠杆”发展模式所形成的负担和问题仍需时日。
万科指出，2025年公司重点推进三类工作：一是全力做好房屋交付；二是优化资债结构、化解风险；三是提升经营能力、恢复发展韧性。
数据显示，2025年万科按期保质交付房屋11.7万套，其中1.7万套年内提前30天交付。同时，以存量资源盘活和大宗资产交易为抓手，用足用活各项政策工具，全年盘活货值338.5亿元；年内完成31个项目大宗资产交易，交易金额113亿元，并有序推进冰雪业务退出和交割。同时，开发业务累计签约1340.6亿元，18个新项目实现首开，投资兑现度84%；物业服务、长租公寓、高标仓及冷链仓储等业务保持行业领先。此外，公司积极争取金融机构支持，落实再融资、展期等融资优化举措，推动落实各项化险工作。
从各项业务具体表现看，2025年，万科房地产开发业务实现销售面积1025.0万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%。全年18个项目整体首开推盘去化率达60%。其中上海高福云境、成都都会甲第、哈尔滨蘭樾、温州璞拾云洲首开去化率超过八成。
报告期内，万科累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益计容规划建筑面积105.3万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6357元/平方米。新获取资源均为存量盘活项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市。
物业服务方面，万物云实现营业收入373.6亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长2.5%。报告期内，新获取247个存量住宅服务项目，年化饱和收入14.2亿元，其中通过弹性定价体系获取项目51个，年化饱和收入1.65亿元。已完成流程改造的蝶城增至300个。
租赁住宅方面，万科旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入36.66亿元。截至2025年底，泊寓共运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4%，其中通过轻资产委托管理的房源已达10.5万间。
商业开发与运营方面，实现营业收入79.3亿元（含非并表收入）。截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为94.5%。此外，物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%。
值得一提的是，2025年以来万科面临公开债务偿付压力。万科管理层在回复投资者提问时表示，2025年以来，公司全力开展自救，在各方特别是大股东的支持下，扎实推进化险化债工作，截至目前已完成332亿元到期债券偿付，维持了存量债务整体稳定。2026年1月，公司在部分兑付安排下实现3只临到期公开债的展期。但受多重内外部因素影响，公司当前经营形势依然十分严峻。其坦言，历史上房地产市场供求关系发生重大变化时，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资布局分散、多赛道拓展过度、高度依赖总部融资等问题，给当前化险化债工作带来巨大挑战。
万科表示，目前公司2026年仍面临到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元，兑付压力尤为突出。
对于2026年的工作方向，万科在公告中指出，将聚焦化险和发展两大主题，持续推动关键工作落地。公司将坚定推进城市与业务聚焦，坚决退出发展前景不佳、盈利能力薄弱、历史包袱较重的城市和业务，轻装上阵，重整投资机制，聚焦重点城市、核心板块及优势产品，积极引入增量资金。此外，持续提升产品与服务能力，并探索业务模式创新，依托多年积累的开发经验、多业态操盘能力及品牌优势，面向优质企业客户提供全周期、全链条不动产运营服务。
澎湃新闻记者 计思敏
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